Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesi prosedürü
İlamsız icra, kural olarak yalnız para (ve teminat) alacakları için mümkündür. Fakat istisna olarak, iki halde kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliye edilebileceği kabul edilmiştir.
Kural olarak, kiraya verilmiş bir taşınmazı (mesela bir evi) tahliye ettirebilmek için, kiraya verenin (ev sahibinin) ilk önce kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası (HMK m.4/a) açması gerekir. Kiraya veren, bu tahliye davasını kazanırsa, mahkemeden alacağı tahliye ilamını icraya koyarak taşınmazın (evin) tahliyesini sağlar.
Fakat ÎİK, istisnaî olarak, bazı sebeplerin varlığı halinde, ilk önce mahkemede tahliye davası açmadan, kiraya verenin, doğruca icra dairesine başvurarak, kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul etmiştir (ilamsız icra; m.269 vd)2. Bu da iki halde mümkündür: 1) Kira bedelinin ödenmemesi halinde ; 2) kira süresinin bitmesi halinde.
A) Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye (m.269 269/d)
Belirtelim ki, m.269-275'teki hallerde, kiraya veren, aşağıda incelenecek olan ilamsız tahliye takibi yapmak zorunda değildir. Kiraya veren, ilamsız tahliye takibi yapmadan, doğruca sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir (HMK m.4/a
Takip tarihinde muaccel hale gelmemiş kira paraları için takip yapamaz; misal: 6.HD 22.9.2008, 9222/9934 )
Kira sözleşmesinde kiraların aylık peşin ödeneceğinin kararlaştırılması halinde, “peşin ödeme şartı kökleşmiş içtihatlara göre en geç her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşımaktadır
Kiracı muaccel kirayı ödemezse, kiraya veren (alacaklı), borçlu kiracıya karşı, ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir. Kiraya verenin (alacaklının) yalnız ödenmeyen kiranın tahsili için yaptığı böyle bir takip, normal genel haciz yolu ile takiptir (m.58144). Kira alacağının tahsili için yapılan genel haciz yolu ile takipte, yalnız kira alacağı tahsil edilebilir ; kiracının tahliyesine karar verilemez.
Fakat kiraya veren (alacaklı), kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa, o zaman, burada incelenecek olan ilamsız tahliye takibi yapmalıdır.
Bilindiği gibi, kiracı muaccel (vadesi gelmiş) kirayı zamanında (vadesinde) ödemezse, kiraya veren, kiracıya kiranın ödenmesi için bir süre vererek, bu süre içinde kira ödenmezse, kira sözleşmesini feshedeceğini kiracıya bildirebilir (EBK m.260, 288 YBK m.315, 362). Kiracı bu süre içinde kirayı ödemezse, kiraya veren, kiracıya karşı (sulh hukuk mahkemesinde, (HMK m.4/a) tahliye davası açabilir ve bu davada ödenmeyen kirayı da talep edebilir.
İşte, İİK (m.269269/d), kiraya verenin kira alacağı için yapacağı ilamsız icra takibi (genel haciz yolu ile takip) ile açacağı tahliye davasını birleştiren bir ilamsız tahliye takibi yolu kabul etmiştir. Buna göre, kiraya veren, kiracıya karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak, kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister; kiracı kirayı ödemezse, kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.
Kira alacağı için bir mahkeme ilamı veya ilam niteliğinde belge (m.38) bulunsa bile, kiraya veren, m.269 vd hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.
İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi, (HMK)’nun yetkiye ilişkin hükümlerine (HMK m.5 vd) göre belirlenir (m.50). Bu nedenle, genel yetkili icra dairesi, borçlunun (kiracının) yerleşim yerindeki icra dairesidir (HMK m.6).
Bu takibin konusu da para alacağı olduğundan ve sözleşmede aksine hüküm yoksa para (kira) alacağı alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden (EBK m.73/lYBK m.89/1), kiraya veren (alacaklı) kendi yerleşim yerinde de ilamsız tahliye takibi yapabilir .
Belirtelim ki, ilamsız tahliye takibi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir .
Buradaki ilamsız tahliye takibi, kira sözleşmesi (YBK m.299378) ile kiralanmış taşınmazlar içindir. Alacaklı (kiraya veren) ile borçlu (kiracı) arasında bir kira sözleşmesi yoksa, kira sözleşmesi son bulmuş ise veya borçlu (kira sözleşmesinden) başka bir sözleşmeye (mesela, ortaklık veya işletme sözleşmesine) dayanarak taşınmazda oturmakta ise, m.269 hükmüne göre ilamsız tahliye takibi yapılamaz.
Kiraya verenin ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için, taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir. Sözlü kira sözleşmesine dayanarak da ilamsız tahliye takibi yapılabilir.
Takip talebi
Buradaki (ilamsız tahliyedeki) takip talebinin yapılması ve içeriği, kural olarak genel haciz yolu ile takipteki (m.58) gibidir . Bu nedenle, burada, ilamsız tahliyedeki takip talebinin özelliklerinin incelenmesi ile yetinilecektir:
1) Alacaklı (kiraya veren)
İlamsız tahliye takibi, alacaklı sıfatıyla kiraya veren tarafından yapılır (m.58/1 ) .
Kiraya veren, kural olarak taşınmazın maliki olan kişidir. Fakat, kiraya veren, taşınmazın maliki olmasa bile, kiraya veren sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir .
Paylı mülkiyete konu taşınmaz bir paydaş tarafından kiraya verilmişse, o tek (bir) paydaş kiralayan sıfatıyla ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Kiraya veren taşınmazım başkasına temlik ederse, yeni malik ilamsız tahliye takibi yapabilir .
Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa, ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından (birlikte) yapılması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı)
2) Borçlu (kiracı)
İlamsız tahliye takibi, borçlu sıfatıyla kiracıya karşı yapılır (m.58/2).
Kiracı ölmüş ise, ilamsız tahliye takibinin kiracının bütün mirasçılarına karşı (birlikte) yapılması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı)
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması halinde, kiraya verenin, kiracıların tümüne (hepsine) karşı birlikte ilamsız tahliye takibi yapması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı) .
Kira sözleşmesinde kiracının adresi yazılı ise, takip talebinde borçlunun (kiracının) adresi olarak bu (kira sözleşmesindeki) adresinin gösterilmesi ve ödeme emrinin de bu adrese tebliğ edilmesi gerekir.
3) Kira (alacak) tutarı
Kiraya veren (alacaklı), ilamsız tahliye takip talebinde, ilk önce ödenmemiş olan kiranın ödenmesini ister. Yani, kiraya veren, istediği kiranın (alacağın) Türk parası ile tutarını takip talebinde göstermelidir (m.58/3).
EBK döneminde yapılan kira sözleşmelerinde, bir aylık kiranın zamanında ödenmemesi halinde, kira dönemi sonuna kadar olan kiraların tamamının muaccel olacağı kararlaştırılmış ise, alacaklı, takip talebinde muaccel hale gelmiş olan tüm kiraların ödenmesini talep edebilmekte idi .
YBK’na göre, konut kiralarında “kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” (YBK m.346,c.2) .
Ancak, YBK m.346 hükmü, kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında,1.7.2020 tarihine kadar uygulanmaz (6353 s.K. geçici m.2). Bu halde, işyeri kiralarındaki muacceliyet şartı 1.7.2020 tarihine kadar uygulanacaktır (geçerlidir).
İlk kira dönemi için istenebilecek kira, (ilk) kira sözleşmesinde kararlaştırılmış (belirtilmiş) olan kira bedelidir.
Kira sözleşmesinde, sonraki (yeni) kira dönemi için ödenecek kira, önceki dönemin kira bedeline her yıl yüzde belirli bir miktar zam yapılacaktır şeklinde belirlenmiş ise, kiraya veren, buna göre hesaplayacağı (yeni) kira bedeli üzerinden ilamsız tahliye takibi yapabilir .
YBK’na göre, konut kiralarında “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranmı geçmemek koşuluyla geçerlidir” (YBK m.344,1).
YBK m.344 “birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir”.
Ancak, YBK m.344 hükmü, kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 1.7.2020 tarihine kadar uygulanmaz (6353 s.K. geçici m.2).
Taraflar yeni kira dönemi için ödenecek kira (farkı) hakkında anlaşmaya varamamışlarsa, kiraya veren, önceki dönemdeki kira bedeli üzerinden (yeni dönemde) ilamsız tahliye takibi yapabilir ve yeni dönem için kira farkı isteme hakkım saklı tutabilir.
Kiraya veren, (böyle yapmayıp da) kendi belirlediği yeni dönem kira farkını da ekleyerek yeni bir kira bedeli üzerinden ilamsız tahliye takibi yaparsa, kiracı, kiraya verenin tek taraflı olarak (yeni dönem için) belirlediği kira farkına itiraz edebilir. Bu itiraz kısmî itiraz niteliğinde olduğundan, kiracının itirazında itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarının ne kadar olduğunu açıkça göstermesi gerekir. Aksi halde, kiracı kiraya verenin istediği kira miktarına itiraz etmemiş sayılır.
Kiracı, yeni dönem için istenen kira farkına açıkça itiraz (kısmî itiraz) ederse ve itiraz etmediği (önceki dönemdekine göre) kirayı da (ödeme süresinde) öderse, kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının itirazının kaldırılmasına ve tahliyesine karar verilmesini isteyemez.
Bu halde (tarafların yeni kira döneminde ödenecek kira farkı için anlaşmaya varamamış olmaları halinde), kiraya veren, yeni döneme ait kira farkı için sulh hukuk mahkemesinde açacağı kira bedelinin tespiti davasında, sulh hukuk mahkemesinin vereceği kira tespiti kararına dayanarak ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Yargıtay'a göre, “kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanmın gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp; aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir”
Fakat İçtihadı Birleştirme Kararları mahkemeleri bağlayıcı nitelikte olduğundan, sözü geçen 12.11.1979 günlü İBK yürürlükte kaldığı (değiştirilmediği) sürece, kira bedelinin tespiti kararları kesinleşmedikçe, bu kararlara dayanarak ilamsız icra (ve tahliye) takibi yapılamaz .
Kiraya verenin, istediği kiranın hangi aya (veya aylara) ait olduğunu takip talebinde belirtmesi gerekir. Takip talebinde istenen kiranın hangi aya (veya aylara) ait olduğu belirtilmemişse, bu husus alacaklıya (kiraya verene) açıklat tırılır ; yoksa, bundan dolayı alacaklının (kiraya verenin) itirazın kaldırılması ve tahliye talebi reddedilemez.
İşyeri kiralarında, kiraya veren, takip talebinde (kiracının kiraya verene ödemesi gereken) net kirayı talep edebilir.
Kanımca, kira sözleşmesinde, yönetim, yakıt, kapıcı, elektrik, su giderlerinin kiracıya ait olduğu yazılı olup da kiraya veren bu giderleri (veya bunlardan birini veya bazısını) ödemiş ise, kiraya veren, ilamsız tahliye takip talebinde, kiradan başka (ödemiş olduğu) bu giderleri de isteyebilir .
YBK’na göre, “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır” (YBK m.341).
4) Tahliye talebi
Kiraya veren (alacaklı), ilamsız tahliye takip talebinde, ikinci olarak (kiranın ödenmesinden başka) kiracının tahliyesini (taşınmazı boşaltmasını) ister (m.269,1). Yani, kiraya veren, ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) BK m.260 veya 288 (YBK m.315 veya 362)’deki ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiraya veren, kira bedeli için olan genel haciz yolu ile takip ile, tahliye takibini birleştirir.
Kiraya veren, tahliye talebini, (örnek 1 nolu) basılı takip talebi örneğinin (7) nolu bölümünün karşısındaki boş yere yazar . Ayrıca, tahliye talebinin, basılı takip talebi örneğinin (9) nolu bölümünün karşısındaki boş yerde de “haciz ve tahliye” şeklinde tekrarlanması uygun olur.
Kiraya veren (alacaklı), takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmiş, yani tahliye talebinde bulunmamış ise, icra dairesi, borçluya (kiracıya) m.269'a göre (13 örnek nolu) ödeme emri gönderemez ; göndermiş olsa bile, alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden, m.269/b,lV) taşınmazın tahliyesini isteyemez .
Bu halde (takip talebinde tahliye istemeyip sadece kira alacağının istenmiş olması halinde), takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir. Bu nedenle, icra dairesi, borçluya (kiracıya) genel haciz yoluna ilişkin (7) örnek numaralı ödeme emri gönderir.
5) Kira sözleşmesinin eklenmesi
Yazılı kira sözleşmesi yapılmış ise, kiraya verenin, takip talebine yazılı kira sözleşmesinin aslım veya bir örneğini eklemesi ve bundan başka borçlu (kiracı) sayısı kadar örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir (m.58,) . Bundan başka, kiraya verenin, dayandığı yazılı kira sözleşmesinin tarihini takip talebine yazması gerekir.
Belirteyim ki, kiraya verenin (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle) ilamsız tahliye takibi (m.269) yapabilmesi için, yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir . Yazılı kira sözleşmesi bulunmasa (yani kira sözleşmesi sözlü yapılmış olsa) dahi, ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir. Aşağıda görüleceği gibi, bu halde, kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir (m.269/a) . Kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz eder ve fakat kira sözleşmesini açıkça kabul ederse veya itirazında kira sözleşmesini açık ve kesin olarak inkar etmezse, kira akdini (sözleşmesini) kabul etmiş sayılır (m.269,11 c.2) ; bu halde, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir. Buna karşılık, kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini inkar ederse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyemez; sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (m.269/b,IV,V).
Alacaklı (kiraya veren) takip talebinde kira sözleşmesinin sözlü olduğunu (sözlü kira sözleşmesine dayandığını) bildirdikten sonra, icra mahkemesinde kira sözleşmesinin yazılı olduğunu ileri süremez (yazılı bir kira sözleşmesine dayanamaz) .
Fakat, alacaklı kiraya veren, borçlu (kiracı) ile arasında (sözlü) bir kira sözleşmesi bulunduğunu (icra mahkemesinde) başka bir belge ile ispat edebilir .
Ödeme emri
Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçlu kiracıya ihtarlı (13 örnek nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrine şunlar yazılır (m.269, Y m.35):
1) Takip talebindeki kayıtlar
Ödeme emrine, takip talebindeki kayıtlar, yani alacaklının (kiraya verenin) ve borçlunun (kiracının) kimlikleri ve adresleri ile istenen kiranın Türk parası ile tutarı yazılır.
2) Fesih (tahliye) ihtarı
BK m.260 veya m.288 (YBK m.315 veya m.362)’de yazılı, kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin ihtar (tahliye ihtarı) da ödeme emrine yazılır (m.269,1; Y m.35/b) .
3) İtiraz süresi
Ödeme emrinde, borçlunun (kiracının) yedi gün içinde (ödeme emrine) itiraz edebileceği de yazılır. Buna göre, ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür.
4) Kira sözleşmesine itiraz ile ilgili ihtar
Borçlu kiracının, itiraz süresi (kural olarak yedi gün) içinde, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkar etmezse), kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı ihtarı da ödeme emrine yazılır (m.269,ü; Y m.35/d). Kira sözleşmesine itiraz, aşağıda incelenecektir .
5) Ödeme (temerrüt) ihtarı
Ödeme emri ile, borçlu kiracıya, kira borcunu (ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren) belli bir süre içinde (ödeme emrinde yazılı olan icra dairesine ait) banka hesabına ödemesi ihtar edilir. Ödeme süresi, kira sözleşmesi çeşitlerine göre değişiktir:
adi kirada ödeme süresi en az on gündür (YBK m.315,11). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi en az otuz gündür (YBK m.315,ü) .
Ürün kirasında, ödeme süresi en az altmış gündür (YBK m.362,ü): Ürün kirasında ödeme süresinin (altmış gün yerine) otuz gün olarak gösterilmiş olması halinde, alacaklı kiraya veren, (böyle bir ödeme emrine dayanarak) icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden) tahliye isteyemez ; fakat, alacaklı kiraya veren, (icra mahkemesinde) kira alacağı için, itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
(En az on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi, borçluya ödeme emrinin tebliğinden itibaren işlemeye başlar .
Yukardaki en az otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresinin hesabında, ihtarın (ödeme emrinin) tebliğ edildiği (ilk) gün sayılmaz (m.19,1) .
En az otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresinin sonuncu gününün resmî bir tatil gününe rastlaması halinde, ödeme süresi, tatili takip eden iş gününde biter.
Ödeme emrinde ödeme süresinin yanlış gösterilmiş (mesela otuz gün yerine yedi gün gösterilmiş) olması halinde, borçlu kiracı temerrüde düşmez ve alacaklı (kiraya veren) tahliye isteyemez .
Ödeme emrinde ödeme süresi yazılı değilse (ödeme süresi ile ilgili yer boş bırakılmışsa), kiraya veren (alacaklı) icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden) kiracının tahliyesini isteyemez .
6) Tahliye (boşaltma) ihtarı
Ödeme emri ile, borçluya (kiracıya) yedi günlük süresi içinde (m.62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemezse, kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan çıkarılmasını (tahliyesini) isteyebileceği ihtar edilir (m.269/a ; Y m.35/e). Kendisine tahliye ihtarını içeren (13 ömek nolu) ödeme emri tebliğ edilmemiş olan borçlunun, icra mahkemesinden tahliyesi istenemez .
7) Yazılı kira sözleşmesinin bir örneğinin ödeme emrine eklenmesi ve borçluya gönderilmesi (tebliğ edilmesi) gerekir. Fakat, Yargıtay 12.HD karşı görüştedir .
8) Bu (13 örnek nolu) ödeme emrine borçlunun (kiracının) mal beyanında bulunmasına ilişkin bir ihtar konulması (yazılması), İİK (m.269) ve Yönetmeliği (m.35) tarafından öngörülmemiştir. Bu nedenle, bu ödeme emrine mal beyanı ile ilgili bir ihtar konulmaz ve burada borçlunun (kiracının) mal beyanında bulunma yükümlülüğü yoktur.
IV Ödeme emrine itiraz edilmemesi
I) Genel bilgi
Borçlu (kiracı), yedi gün içinde, ödeme emrine itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir. İtiraz süresi (kural olarak yedi gün) içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlunun (kiracının), itiraz süresi geçtikten sonra yaptığı itiraz geçersizdir; yani, bu halde de ilamsız tahliye takibi kesinleşir.
Borçlu (kiracı), süresi içinde icra dairesine yaptığı itirazda kısmî itirazda bulunmuş ve fakat itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarını açıkça göstermemiş ise, ödeme emrine (hiç) itiraz etmemiş sayılır (m.269/d, m.62,IV); yani, bu halde de ilamsız tahliye takibi kesinleşir .
Borçluya yapılan ödeme emri tebligatı usulsüz ise, borçlu, usulsüz tebliği öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra dairesinde ödeme emrine itiraz edebilir (Teb.K.m.32 ; Teb.Yön.m.53/2).
Ödeme emri tebliğinin usulsüz olması halinde, Yargıtay, borçlunun, usulsüz tebliği öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde, hem icra dairesinde ödeme emrine itiraz etmesi, hem de icra mahkemesinden tebligatın usulsüz olduğunun tespitini ve ödeme emrinin tebliği tarihinin öğrenme tarihi olarak düzeltilmesini istemesi gerektiği görüşündedir .
Borçlu, bu şekilde icra dairesinde ödeme emrine itiraz etmeyip de, usulsüz tebliğ edilen ödeme emrini öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde yalnız (icra mahkemesine) şikayet yoluna (m. 16) başvurur (ayrıca icra dairesinde ödeme emrine itiraz etmez) ise, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri (ve bununla ilamsız tahliye takibi) kesinleşir .
Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır (m.269,11). Yargıtay'a göre, borçlunun yedi günlük süresi içinde icra mahkemesine yaptığı itiraz geçersizdir. Yani, bu halde (borçlunun yedi gün içinde icra mahkemesine itirazda bulunmuş olması halinde) de, borçlu ödeme emrine itiraz etmemiş sayılır ve hakkındaki ilamsız tahliye takibi kesinleşir .
2) Borcun (kiranın) ödenmesi
Borçlunun (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile ilamsız tahliye takibi kesinleşirse de, alacaklı (kiraya veren) bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Çünkü, borçlu, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde borcunu (kirayı) ödeyebilir.
Borçlu (kiracı), ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz (on veya altmış) gün içinde kira borcunu icra dairesine öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur (ve alacaklı haciz ve tahliye isteyemez).
Borçlu, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) borcunu (kirayı) ödeme yeri olan bankaya yatırabilir veya icra dairesinin banka hesabına da gönderebilir .
Borçlu, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) borcunu (kirayı) PTT aracılığı (posta veya telgraf) havalesi ile de icra dairesine gönderebilir .
Borçlu, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) kira borcunu alacaklıya (kiraya verene) da ödeyebilir veya (masrafı kendisine borçluya ait olmak üzere) ikametgahta (konutta) ödemeli olarak PTT ile de kiraya verene gönderebilir .
Buna karşılık, kiracı (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) kirayı (kiraya verene) normal (adi) posta havalesi ile gönderir ve kiraya veren bu havaleyi kabul etmezse (kirayı PTT'den almazsa), kiracı (borçlu) temerrütten kurtulamaz. Fakat, kiracı takip yapılan aylardan önceki aylara ait kiraları kiraya verene normal (adi) posta havalesi ile göndermiş ve kiraya veren bu kiralan almış ise, taraflar arasında bu şekilde ödeme yeri ve şekli zımnen (tarafların örtülü iradeleriyle) belirlenmiş sayılır (EBK m.73 YBK m.89); bu nedenle, takip konusu kirayı da kiraya verene adi posta havalesi ile gönderen kiracı (bununla) temerrütten kurtulur (yani tahliyesine karar verilemez) .
Ödeme emrini alan borçlu (kiracı), icra takibinden (veya ödeme emrinin tebliğinden) önce tayin edilmiş olan tevdi mahalline (EBK m.91 YBK m. 107) de, (ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde) takip konusu kirayı yatırabilir .
Fakat, borçlu kiracı, icra takibinden (özellikle ödeme emrinin tebliğinden) sonra tevdi mahalli tayin ettirerek kirayı bu tevdi mahalline yatırmakla temerrütten kurtulamaz .
Borçlu (kiracı), otuz (on veya altmış) günlük ödeme (ihtar) süresi içinde, kira borcunun bir kısmını icra dairesine ödeyebilir, kalan kısmını da yukardaki şekillerden biri ile alacaklıya icra dairesi dışında ödeyebilir veya gönderebilir .
Kiracı (borçlu), kira borcunu Türk parası ile ödeyebilir; icra dairesine para yerine çek, bono veya tahvil verilmesi ödeme yerine geçmez .
Borçlu (kiracı), ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz (on veya altmış) gün içinde kira borcunu (yukarda görülen şekillerden biri ile) öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur. Yani, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden borçlunun tahliyesini (m.269/a) isteyemez.
Kira borcunun kapsamı yukarıda incelendi . Borçlu kiracı, otuz (on veya altmış) günlük ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödemiş ise, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekalet ücretini aynı süre (on, otuz veya altmış gün) içinde ödememiş olması nedeniyle icra mahkemesinden borçlunun tahliyesi istenemez .
Borçlu kiracının otuz (on veya altmış) gün içinde kira borcunu ödemesi halinde, alacaklı (kiraya veren) haciz de isteyemez. Ancak, borçlu yalnız kira borcunun aslını ödemekle yetinmiş, faiz ve icra giderlerini ödememiş ise, alacaklı (kiraya veren), ödenmeyen faiz ve icra giderleri için icra takibine devam edebilir, yani borçlu kiracının mallarının haczedilmesini isteyebilir.
Borçlunun, kira borcunu icra dairesi dışında alacaklıya ödemiş (alacaklıya posta veya telgraf havalesi ile göndermiş, alacaklının banka hesabına yatırmış veya tevdi mahalline yatırmış) olması halinde, alacaklı, kira alacağının ve ferilerinin tamamı için icra takibine devam edilmesini, yani borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir. Bu halde, borçlu (kiracı), İÎK'nun 71. maddesine göre icra mahkemesinden takibin iptalini istemek suretiyle, icra dairesi dışında ödemiş olduğu kira borcu için mallarının haczedilmesini önleyebilir.
3) Borcun (kiranın) ödenmemesi
Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu (kiracı), (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, alacaklı (kiraya veren), hem icra dairesinden kira alacağının tahsili için borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir (m.78 vd), hem de icra mahkemesinden borçlunun (kiracının) tahliyesini isteyebilir (m.269/a). Alacaklı, aynı anda bu iki yola da başvurabilir; alacaklının bu yollardan birine başvurmuş (mesela haciz istemiş) olması, diğer yoldan (misalde tahliye istemekten) vazgeçtiği anlamına gelmez :
a) Haciz talebi (borçlunun mallarının haczedilmesi): Az önce de belirtildiği gibi, süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, alacaklı (kiraya veren), (ödeme emrine itiraz edilmemesi nedeniyle) kesinleşen kira alacağının (ve faiz ve icra giderleri gibi ferilerinin) tahsili için, icra dairesinden borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir (m.78 vd). Ancak, kiraya verenin (alacaklının) haciz isteyebilmesi için, borçlunun (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödememiş olması gerekir. Yani, alacaklı (kiraya veren), ancak ödeme süresinin bitmesinden sonra borçlu kiracının mallarının haczini isteyebilir. Haciz, haczedilen malların satılması ve bedelinden kiraya verenin kira alacağının ödenmesi, tamamen genel haciz yolundaki hükümlere göre olur (m.78144).
Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu kiracı, ödeme süresi geçtikten sonra kira borcunu (ve ferilerini) öderse, alacaklı (kiraya veren); haciz isteyemez ; fakat, icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir.
b) Tahliye (m.269/a) (icra mahkemesinin kiracının tahliyesine karar vermesi): Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu (kiracı) (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir (m.269/a).
aa) Ödeme süresinin geçmiş olması: Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için, borçlunun, süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş bulunması yeterli olmayıp, bundan başka (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödememiş olması da gereklidir (m.269/a). Bu nedenle, alacaklının, icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolmadan ve böylece borçlunun temerrüdü gerçekleşmeden, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden tahliye isteyemez ; istese bile, icra mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez; misaller :
Tahliye talebinin vaktinden önce yapıldığından dolayı reddine ilişkin icra mahkemesi kararı, sadece tahliye talebinin süresinden önce açılmış olduğu ve bu nedenle tahliye talebi hakkının doğmadığı hakkında kesin hüküm teşkil eder (HMK m.303); bu nedenle, ödeme süresinin bitmesinden sonra yapılan, yeni tahliye talebinin incelenmesine engel teşkil etmez .
bb) Tahliye talebi süresi: Ödeme süresi geçtikten sonra, alacaklı (kiraya veren), ödeme (ihtar) süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde , icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (m.269/a) .
cc) tcra mahkemesinin tahliye talebini incelemesi: Tahliye talebi (m.269/a) için yetkili icra mahkemesi, ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin tabi bulunduğu (yani o yerdeki) icra mahkemesidir .
İcra mahkemesi, alacaklının (kiraya verenin) tahliye talebini duruşmalı olarak inceler (m.269/d ; m.70) .
1 İcra mahkemesinin inceleyemeyeceği hususlar : Bu halde, kiracı (borçlu) süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ilamsız tahliye takibi kesinleşmiştir. Bu nedenle, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,ü,c.2). Yani, borçlu kiracı icra mahkemesinde artık kira sözleşmesini inkar edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesini hakkında bir inceleme yapamaz .
Yukarda belirtildiği gibi, alacaklı (kiraya veren) sözlü kira sözleşmesine dayanarak da (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle) ilamsız tahliye takibi (m.289 vd) yapabilir. Bu nedenle, sözlü kira sözleşmesine dayanarak yapılan ilamsız tahliye takibinde süresinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı, sözlü kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,11 c.2) ve artık icra mahkemesinde (sözlü) kira sözleşmesini inkar edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesi hakkında bir inceleme yapamaz .
Borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcunu da kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinde artık kira borcu miktarına itiraz edemez, etse bile, icra mahkemesi kira borcu miktarı hakkında bir inceleme yapamaz .
2 İcra mahkemesinin inceleyebileceği hususlar : İcra mahkemesi, ilk önce alacaklının ilamsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını
inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir .
Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığım inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emirinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir .
İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırır. Borçlunun süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olması yukarda incelendi79. Buna göre, icra mahkemesi, borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığım) tespit ederse, borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler:
dd) İcra mahkemesinin tahliye kararı: Borçlu kiracının (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemesi yukarda incelendi80. İcra mahkemesi, borçlu kiracının süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini ve ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunun aslını ödemediğini tespit ederse, kiracının tahliyesine karar verir (m.269/a).
Kira borcunun (alacağının) tutarı, yani borçlu kiracının hangi parayı ödeme (ihtar) süresi içinde ödememesi halinde mütemerrit sayılacağı ve icra mahkemesince tahliyesine karar verileceği yukarda incelendi. Borçlu kiracının ödeme süresi içinde kira borcunun aslını ödemiş olmasının yeterli bulunduğu, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekalet ücretini ödeme süresi içinde ödememiş olması nedeniyle (icra mahkemesince) tahliyesine karar verilemeyeceği de yukarda incelendi.
Borçlu kiracı, süresi içinde kısmî itirazda (m.269/d, m.62,IV,c.l) bulunmuş ve kısmî itirazında kabul ettiği kira borcunu ödeme süresi içinde ödemiş ise, m.269/a hükmüne göre borçlunun (icra mahkemesince) tahliyesine karar verilemez. Çünkü, borçlu (kısmî itirazında) kabul ettiği ve bu nedenle kesinleşmiş olan (m.269/d, m.66,I c.3) kira borcunu ödeme (ihtar) süresi içinde ödemiştir ; yani, temerrüde düşmemiştir.
Fakat borçlu kiracı, kısmî itirazında kabul ettiği kira borcunu ödeme (ihtar) süresi içinde ödememişse, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesi (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar verir .
Fakat alacaklı (kiraya veren), borçlu kiracının itiraz ettiği kira miktarı (bölümü) için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir .
Borçlu kiracı, kira borcunu ödeme (ihtar) süresi içinde noksan ödemiş (kira borcunun bir kısmını ödememiş) ise, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesi (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar verir .
Ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödememiş olan borçlu kiracı, ödeme süresi geçtikten (temerrüde düştükten) sonra kira borcunu ödese bile, icra mahkemesi, borçlunun tahliyesine karar vermekle yükümlüdür .
Buna göre, alacaklı kiraya verenin tahliye talebini alan icra mahkemesi, borçlu kiracının süresinde (kural olarak yedi gün içinde) ödeme emrine itiraz etmediğini ve (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içince kira borcunu ödemediğini (veya noksan ödediğini) tespit ederse, borçlu kiracının tahliyesine karar verir (m.269/a).
Yukarda görüldüğü gibi, bu halde icra mahkemesinin, tahliye kararı verebilmesi için, borçlu kiracının (on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödememiş olduğunu tespit etmiş olması gerekir (m.269/a). Borçlu kiracının ödeme süresi içinde kira borcunu icra dairesine ödememiş olduğu, icra dosyasından anlaşılır.
Ancak, yukarıda görüldüğü gibi, borçlu kiracı, kira borcunu mutlaka icra dairesine ödemek zorunda olmayıp, alacaklı kiraya verene de ödeyebilir, posta ile gönderebilir, kiraya verenin banka hesabına veya tevdi mahalline yatırabilir . Kira borcu ödeme süresi içinde bu şekillerden biri ile icra dairesi dışında kendisine ödenmiş olan alacaklı kiraya veren, buna rağmen icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesini isterse, borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu alacaklı kiraya verene ödemiş olduğunu icra mahkemesinde iddia ve ispat edebilir. Borçlu kiracı, kira borcunu ödediğini, 68 inci maddenin birinci fıkrasında yazılı olan belgelerden biri ile ispat edebilir (m.269/d, m.68,I,). Buna göre, borçlu kiracı, kira borcunu (ödeme süresi içinde) ödediğini, alacaklı (kiraya veren) tarafından verilmiş imzası noterlikçe onaylı veya alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir makbuz veya resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz (mesela posta veya telgraf havale makbuzu, banka makbuzu, tevdi mahallinden alınmış makbuz) ile ispat edebilir.
Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş olduğunu alacaklı (kiraya veren) tarafından verilmiş bir adi makbuz ile ispat etmek ister ve alacaklı bu makbuz altındaki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi, m.68,V hükmüne göre, bu imzanın alacaklıya ait olup olmadığını incelemeye yetkilidir (m.269/d, m.68,V). İcra mahkemesi, yapacağı (veya yaptıracağı) imza incelemesi sonucunda, borçlunun ibraz ettiği adi makbuzdaki imzanın alacaklıya ait olduğu kanısına varırsa, alacaklının tahliye talebini reddeder; imzanın alacaklıya ait olmadığı kanısına varırsa borçlu kiracının tahliyesine karar verir.
Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu alacaklı kiraya verene ödediğini tanıkla ispat edemeyeceği gibi, bu konuda kiraya verene yemin de teklif edemez.
Yargıtay'a göre, süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş ve ödeme süresi içinde kira borcunu ödememiş olan borçlu kiracı, icra mahkemesinde, ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu kiraya verene ödemiş olduğunu iddia ve ispat edebilir .İcra mahkemesinin, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlunun ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödeyip ödemediğini inceleme yetkisi yoktur. İcra mahkemesi, bu hususu, ancak borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz ederek kira borcunu ödemiş olduğunu (icra dairesine) bildirmiş olması halinde inceleyebilir (m.269/c) ki, bu başka bir konudur (ihtimaldir). Yargıtay’ın görüşü, borçlu kiracının (kira borcu bakımından) ödeme emrine itiraz etmemiş olması ile itiraz etmiş olması arasında hiçbir fark bulunmadığına müncer olmaktadır ki, bu husus, iki ihtimali ayrı ayrı düzenlemiş olan kanunun sistemine (m.269/a ve 269/c) aykırı düşer.
Fakat, yukarda görüldüğü gibi, Yargıtay, ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu kiracının, ödeme emrinin tebliğinden (veya takipten) önce kira borcunu kiraya verene ödemiş olduğunu icra mahkemesinde iddia ve ispat edebileceği görüşündedir. Yargıtay'ın bu görüşünün uygulaması şöyle olacaktır:
Borçlu kiracı süresinde ödeme emrine itiraz etmediği için, kiracılık sıfatı, kira sözleşmesinin varlığı ve ödeme emrinde (ve takip talebinde) yazılı olan kira borcu (aylık kira parası) kesinleşmiştir. Borçlu kiracı, bu hususları icra mahkemesinde tartışamaz. Borçlu kiracı, sadece kesinleşmiş olan ödeme emrinde yazılı kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden önceki bir dönemde ödemiş olduğunu icra mahkemesinde iddia ve ispat edebilir. Borçlu kiracının ödemiş olduğunu ispat ettiği kira borcu, kesinleşmiş ödeme emrinde yazılı kira miktarından (borcundan) daha az ise ve borçlu aradaki bu farkı ödeme emrinin tebliğinden itibaren (otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresi içinde ödememişse, borçlu bu fark için mütemerrit sayılır ve icra mahkemesi bu nedenle (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar veri.
Yukarda ayrıntılı biçimde görüldüğü gibi, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme suresi içinde kira borcunu tamamen ödememiş ise (borçlu icra mahkemesinde kira borcunu tamamen ödediğini ispat edememiş ise), alacaklı kiraya verenin talebi üzerine, icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir (m.269/a).
ee) Tahliye kararının temyizi ve icrası (infazı): İcra mahkemesinin tahliye kararı (veya tahliye talebinin reddi kararı) temyiz edilebilir (m.363/3) . Kanımca, bu tahliye kararının temyiz edilmesinin tahliye kararının infazına (yerine getirilmesine) etkisi hakkında, m.269/c, hükmü kıyasen uygulanmalıdır. Çünkü, her iki halde de menfaatler durumu aynıdır. İİK m.269/c, hükmü ilerde incelenecektir . Bu nedenle, burada konuya kısaca değinmekle yetinilecektir :
İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı (yerine getirilmesi), yani borçlunun taşınmazdan zorla çıkarılması için, tahliye kararının kesinleşmesi beklenmez.
Yalnız, tahliye (borçlunun taşınmazdan zorla çıkarılması) için icra mahkemesinin tahliye kararının borçlu kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m.269/c, c.2). Bu on günün geçmesinden sonra, borçlu (kiracı) icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır. Bunun için, kiracıya aynca bir icra veya tahliye emri tebliğ edilmesine (gönderilmesine) gerek yoktur.
Borçlu kiracı, icra mahkemesinin tahliye kararını temyiz ederse, m.36'ya göre teminat yatırarak, icra dairesinden bir süre alabilir ve bunun üzerine Yargıtay'dan icranın geri bırakılmasına (ertelenmesine) karar verilmesini isteyebilir (m.269/c, c.3).
İcra mahkemesinin tahliye kararı maddî anlamda kesin hüküm (HMK m.303) teşkil etmez. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinin kararından önce veya sonra menfî tespit davası (m.72) açabilir. Bu davanın icra mahkemesinin incelemesine ve tahliye kararının icrasına etkisi, ilerde incelenecektir .
V Ödeme emrine itiraz edilmesi
1) Genel bilgi
Borçlu kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir (m.269,11). Borçlunun yedi gün geçtikten sonra yaptığı itiraz geçersizdir .
Borçluya yapılan ödeme emri tebligatı usulsüz ise, borçlu, usulsüz tebliği öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde, ödeme emrine itiraz edebilir (Teb.K. m.32 ; Teb.Yön. m.53) .
Ödeme emrine itiraz icra dairesine yapılır (m.269,11). Yargıtay'a göre, borçlunun yedi gün içinde icra mahkemesine yaptığı itiraz geçersizdir .
Borçlu yedi gün içinde hem icra dairesine hem de icra mahkemesine itiraz ederse, icra mahkemesi, kendisine yapılan fuzuli başvurunun reddine karar verir.
Ödeme emrine itiraz dilekçe ile veya sözlü olarak yapılır (m.269,ü; m.269/d ; m.62,I).
Borçlu kiracı, itirazında “itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur” (m.269,11,c.l). Yani, borçlu itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle bağlıdır ; bu konu aşağıda incelenecektir .
Burada ödeme emrine itiraz iki şekilde olabilir: l)Kira sözleşmesine itiraz, 2) kira sözleşmesi dışındaki itirazlar.
2) Kira sözleşmesine (akdine) itiraz
Kira sözleşmesine (akdine) itiraz, borçlunun, (alacaklının iddia ettiği) kira sözleşmesinin varlığını inkar etmesidir, yani kabul etmemesidir (reddetmesidir) . Alacaklı sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını iddia ediyorsa, borçlunun böyle bir (sözlü) kira sözleşmesini inkar etmesi (kabul etmemesi), kira sözleşmesine itirazdır. Alacaklı yazılı bir kira sözleşmesine dayanmakta ise, borçlu kiracının bu sözleşmede kendisine izafe olunan imzayı inkar etmesi (kabul etmemesi) kira sözleşmesine itirazdır (m.269/b,I).
Borçlu, itirazında, kira sözleşmesini inkar ettiğini, yani kira sözleşmesini ve varsa buna ait mukavelenamedeki (yazılı kira sözleşmesindeki) imzasını kabul etmediğini (reddettiğini) açık ve kesin olarak bildirmelidir; aksi halde, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,ü,c.2). Buna göre, kira sözleşmesine itiraz etmek isteyen borçlunun, itirazında, “alacaklı (takip yapan) ile aramızda kira sözleşmesi yoktur”, “alacaklının dayandığı kira sözleşmesindeki imza benim değildir” gibi açık ve kesin bir beyan ile kira sözleşmesini inkar ettiğini bildirmesi gerekir. Borçlunun itirazından kira sözleşmesini inkar ettiği açtk ve kesin biçimde anlaşılamıyorsa, bu itiraz kira sözleşmesine itiraz sayılmaz .
Kira sözleşmesine açık ve kesin biçimde itiraz eden borçlu, kira sözleşmesine itirazı ile birlikte (terditli olarak) diğer itirazlarını, mesela kirayı ödediğini bildiremez .
Kira sözleşmesine itiraz halinde, alacaklının (kiraya verenin) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi (m.269/b) aşağıda incelenecektir .
3) Kira sözleşmesi dışındaki itirazlar
Borçlunun (kiracının), kira sözleşmesine itiraz etmeyip (bilakis kira sözleşmesini kabul ederek ; kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas, kiralananı tahliye ettim gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine, kira sözleşmesi dışındaki itirazlar denir (m.269/c,I).
Yetki itirazı da (borçlunun icra dairesinin yetkisine itiraz etmesi de), kira sözleşmesi dışında bir itirazdır.
Kira sözleşmesi dışındaki itiraz halinde, alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi (m.269/c) de aşağıda incelenecektir .
4) İtirazın etkisi
Borçlunun gerek kira sözleşmesine itirazı, gerek kira sözleşmesi dışındaki itirazı ile ilamsız tahliye takibi durur
Bunun üzerine, alacaklının (kiraya verenin), itiraz ile duran tahliye takibine devam edebilmesi için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir ; bu konu aşağıda incelenecektir .
Kusuru olmaksızın bir engel (mazeret) nedeniyle yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edememiş olan borçlu kiracı, gecikmiş itiraz yoluna başvurabilir (m.269/d, m.65).
5) Kısmî itiraz
Borçlu kiracı, yedi gün içinde ödeme emri ile istenen kiranın bir kısmına itiraz edebilir. Bu halde, borçlunun, itirazında, itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarının ne kadar olduğunu açıkça göstermesi gerekir ; aksi halde, borçlu kiracı, alacaklı kiraya verenin istediği kira miktarına itiraz etmemiş sayılır (m.269,ü; m.269/d ; m.62,IV) .
Borçlu kiracı, kısmî itirazında itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarının ne kadar olduğunu açıkça göstermiş (yani kısmî itiraz geçerli) ise, borçlunun kabul ettiği kira miktarı (borcu) için ilamsız tahliye takibi kesinleşir (m.269/d ; m.66,1 c.3). Borçlu kabul ettiği bu (kısmî) kira borcunu otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresi içinde öderse, sorun yoktur; yani, m.269/a hükmüne göre borçlunun tahliyesine karar verilemez. Borçlu kabul ettiği bu (kısmî) kira borcunu otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresi içinde ödemezse, alacaklının talebi üzerine, icra mahkemesi, (m.269/a hükmüne göre) borçlu kiracının tahliyesine karar verir' .
Buna karşılık, borçlunun kısmî itirazında itiraz ettiği kira miktarı (borcu) için ilamsız tahliye takibi durur (m.269, c.l ; bkz. ayrıca : m.269/d ; m.66). Bu halde, alacaklı kiraya veren, borçlu kiracının itiraz ettiği kira miktarı (bölümü) için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve borçlu kiracının tahliyesini isteyebilir (m.269/c).
Bu halde (kısmî itiraz halinde), alacaklı kiraya verenin, bir dilekçe ile, icra mahkemesinden, kabul edilen (itiraz edilmeyen) kira miktarı için borçlunun m.269/a hükmüne göre tahliye edilmesini, itiraz edilen kira miktarı için de m.269/c hükmüne göre itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi mümkündür.
VI İtirazın kaldırılması ve tahliye
Ödeme emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için, alacaklı kiraya veren, (ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki) icra mahkemesinden borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir (m.269/b ; m.269/c) .
Bu başlık altında, ilk önce itirazın kaldırılması ve tahliye talebi genel olarak incelenecek, daha sonra icra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar vermesi, itiraz çeşitlerine göre ayrı ayrı görülecektir:
1) İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi
a) İtirazın kaldırılması talebi: Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazı üzerine, (tahliye istemeden) yalnız itirazın kaldırılmasını (icra mahkemesinden) isteyebilir. Yani, alacaklı, itiraz üzerine duran ilamsız takibe devamla borçlunun mallarının haczini sağlayabilmek için, itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte istemek zorunda olmayıp, yalnız itirazın kaldırılmasını talep etmekle yetinebilir .
Alacaklının, yalnız itirazın kaldırılmasını talep edebilmesi için, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresinin geçmesini beklemesine gerek yoktur; alacaklı, itiraz üzerine hemen (icra mahkemesinden) itirazın kaldırılmasını isteyebilir .
Alacaklının talebinde açıkça “itirazın kaldırılmasını” istediğini belirtmesi uygun olur. Fakat alacaklının, icra mahkemesine yaptığı başvuruda, itirazın kaldırılmasını istediğine delalet eden başka bir terim kullanması halinde de, alacaklının başvurusu itirazın kaldırılması talebi olarak kabul edilir; mesela, “itirazın yersiz olduğu”, “icranın devamı talebi”, “takibin devamı talebi”, “kira parasının tahsili talebi”, itirazın kaldırılması talebi sayılır .
Bu halde, icra mahkemesi, alacaklının talebi ile bağlı olarak yalnız itirazın kaldırılmasına karar verebilir (aynı zamanda tahliyeye de karar veremez). Bunun üzerine, alacaklı, borçlunun mallarının haczini isteyebilir (borçlunun tahliyesini isteyemez) .
Burada söz konusu olan, itirazın kesin kaldırılmasıdır. Çünkü, ilamsız tahliye takibinde itirazın geçici kaldırılması müessesesi (m.68/a) mevcut değildir.
Alacaklı (kiraya veren), itirazın kaldırılması talebinde asgarî yüzde yirmi tazminat da isteyebilir (m.269/d, m.68 son fıkra).
b) Tahliye talebi: Alacaklı kiraya veren, icra mahkemesinden, borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve tahliyesini de isteyebilir (m.269/b,I)ll)9. Bu halde alacaklı, icra mahkemesinden yalnız tahliye istemekle yetinemez ; itirazın kaldırılmasını ve tahliye (ikisini birlikte) isteyebilir .
Alacaklının icra mahkemesine yaptığı başvuruda (itirazın kaldırılmasını ve) tahliye istediğini açıkça belirtmesi uygun olur. Ancak, açıkça tahliye talebine yer verilmemiş olması halinde, tahliye talebini kapsayan (tahliye istendiğine delalet eden) bir terimin kullanılması da yeterlidir .
Alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi (ve icra mahkemesinin şartlan varsa tahliyeye karar verebilmesi) için, alacaklının takip talebinde tahliye istemiş olması ve (13 örnek nolu) ödeme emri ile borçlu kiracıya tahliye ihtarının yapılmış olması gerekir. Takip talebinde tahliye istenmemiş veya istenmiş olmakla beraber ödeme emri ile tahliye ihtarı yapılmamış ise, alacaklı, icra mahkemesinden tahliye isteyemez ; istese bile icra mahkemesi tahliyeye karar veremez .
Kanımca, bu halde (borçlunun ödeme emrine itiraz etmiş olması halinde), alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için, (on, otuz veya altmış günlük) ödeme (ihtar) süresinin geçmesini beklemesine gerek yoktur. Fakat, Yargıtay karşı görüştedir. Bu görüşün bir sonucu olarak, Yargıtay, ödeme süresi geçmeden itirazın kaldırılması ve tahliye istenmiş olması halinde, icra mahkemesinin, tahliye talebini incelemesiz reddetmesi, itirazın kaldırılması talebini ise incelemesi gerektiğine karar vermektedir .
Yargıtay'a göre, icra mahkemesi, ödeme süresi içinde yapılmış olan tahliye talebini incelemesiz reddetmek zorundadır. Ancak, tahliye talebinin vaktinden önce yapıldığından dolayı reddine ilişkin icra mahkemesi kararı, sadece tahliye talebinin süresinden önce yapılmış olduğu ve bu nedenle tahliye talebi hakkının henüz doğmadığı hakkında kesin hüküm teşkil eder (HMK m.303/2); bu nedenle, ödeme süresinin bitmesinden sonra yapılan yeni tahliye talebinin incelenmesine engel teşkil etmez.
Alacaklı (kiraya veren), itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde asgarî yüzde yirmi tazminat da isteyebilir (m.269/d ; m.68 son fıkra).
c) İtirazın kaldırılmasını ve tahliye isteme süresi: İtirazın kaldırılmasını (ve kanımca tahliye) isteme süresi altı aydır. Alacaklı kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden (m.269/d ; m.62,ü) itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını (ve kanımca tahliye) istemezse, bir daha, aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz (m.269,ül c.2) . Bu altı aylık süre hak düşürücü nitelikte olup icra mahkemesince kendiliğinden gözetilir. Alacaklı bu altı aylık süre geçtikten sonra itirazın kaldırılmasını (ve tahliye) isterse, icra mahkemesi, bu talebi, esasa girmeden, süre aşımından dolayı reddetmek zorundadır.
d) Yetkili icra mahkemesi: İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi için yetkili icra mahkemesi, ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin tabi bulunduğu (yani o yerdeki) icra mahkemesidir .
2) İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin incelenmesi
a) Duruşma yapılması : İcra mahkemesi, itirazın kaldırılması ve tahliye talebini, basit yargılama usulüne (HMK m.316 vd) göre (m. 18,1) ve fakat mutlaka duruşmalı olarak inceler (m.269/d ; m.70); duruşma yapmadan, dosya üzerinde inceleme yaparak karar veremez .
Borçlu (kiracı) vekili aracılığı ile ödeme emrine itiraz etmiş ise, icra mahkemesi, borçlunun (kendisini değil) vekilini duruşmaya çağırır (Tebligat K. m.ll) .
Borçlu kiracı, duruşmaya gelmese bile, icra mahkeme